财新传媒
位置:博客 > 李志文 > 4.6 案例:万科 (下)公司治理与股价估值

4.6 案例:万科 (下)公司治理与股价估值

4.6 案例:万科 (下)公司治理与股价估值

董事会在英文叫做corporate board,可以直译为公司大板,重点在一个大桌面,公司的所有人代表、主管与监管人员面对面、眼对眼的坐在一起,察言观色,防止任何人,尤其是公司总经理做任何对不起股东、对不起职工、对不起社会的事。这个图片上,总经理在大桌面的一端,对着躲得远远的董事说话就是公司治理问题。有严重公司治理问题的股票都有很大的风险,因而得到远低于健全公司的估值,P/E 就比较低。

中国现有的政治体制,为公司治理问题,提供了一个极好的比喻性案例。

把中国看成一家公司,国家主席是总经理,共产党是代表百分之五中国人的利益团体,共产党党员的主要成分是官员,所以共产党是中国公司管理干部俱乐部。党主席是这个利益团体代表人。军人是人民保安,负责保护每一个人民的利益与安全。当国家主席、党主席、与军委主席是同一个人,中国公司的总经理、高级经理俱乐部、拥有暴力武器的保安指挥官是同一个人。中国公司的公司治理问题非常严重,有相同问题的民间公司,在全世界快速消失,他们的股票没有人敢买。 

人大是十三亿人民利益代表人,人大主席是董事长,代表人民监督指导执政党,保护每一个人民的利益。在中国,代表人民利益的人大主席是由公司经理选出,而且地位权力在总经理之下,这是根本性的公司治理问题。

在买股票的时候,我们一定要仔细的分析公司治理架构,公司治理有问题,这家公司就是不定时炸弹,在完全没有预警的情形下,『碰!』一声巨响,你的投资就归零,股票成了废纸。

董事、监事、高级管理人员及员工情况

在公司年报,我们可以看到下列有关公司治理的信息。

**公司治理结构

**股东大会情况简介

这几类信息其实不需要通过年报来获得,公司高级管理人员的能力和公司治理情况对于公司发展至关重要,但这些信息无法从年报上,凭借阅读管理人员的履历来获得。就如同我们选择和恋爱结婚、和谁创业打天下,都不是单凭纸面的介绍,而是经过或长或短的时间,看他们在实际的生活工作中如何表现,才会做出自己的决定。公司治理和管理人员的才能,我们可以根据公司过去的发展历程来加以判断,而且结论也是动态的、需要随时修正的,这也是我们进行投资时,需要特别留意的信息。

**董事会报告

假如我们希望购买万科的股票,或者其它房地产行业的股票,我们会希望了解万科或者其它公司的哪些情况呢?我们可以先从多方面列一个问题清单:

    房地产市场状况与管理层的判断:

  2008年各个季度住房市场成交面积和成交金额有趋势变化?

  2008年全年商品住宅成交面积和金额同比有什么变化?

  万科的重点城市成交量有什么变化?

  房地产市场的调整有什么原因?

  万科对于房地产市场的未来有什么预测?

  决定中国房地产市场的因素是否发生改变?

  企业应该采取什么措施来应对?

  政府出台了哪些政策来调控房地产市场?

  住房保障性政策对于房地产市场有什么影响?

公司的经营业绩:

  万科2008年的净利润为什么会比2007年下降?

  如果下降是因为计提跌价准备,那么计提了多少金额?对净利润有何影响?

  发生存货跌价是公司哪方面策略的失误?

  公司在2008年的毛利率变化了多少?

  每平方米销售单价增加或者减少了多少?每平方米成本上升或者下降了多少?

  成本上升的原因是什么?

  公司占全国房地产的份额发生什么变化?在哪些城市占有率第一?

  在珠三角、长三角、环渤海地区,销售收入和面积占总公司的比例为多少?

  在核心城市的销售面积有多少?

  全年的开工面积、竣工面积是多少?与原计划比有什么变化?

  公司新增多少土地储备?拿地成本每平方米多少钱?

  公司新获得哪些地块?新进入哪些城市?

  公司存货中,现房、规划中项目、在建项目,分别为多少金额?

  公司持有现金多少钱?净负债率多少?

公司2008年管理情况:

  公司在销售和新项目开发上采用了什么策略?

  公司如何把握客户需求?

  90平米以下的房产占总销售比例为多少?

  公司获得了哪些奖励?

  针对低收入人群和灾后重建,公司有什么举措?

  公司哪些项目获得建筑奖?

2009年的计划:

  公司怎样提高产品竞争力?

  产品设计和营销模式如何改进?

  如何控制成本费用?

  计划获得多少新项目?

  公司是否会通过增发新股融资?

目前公司具体的经营状况:

  在每个城市,主营业务收入、净利润、结算面积都是多少?

  公司附属和参股企业的资产利润情况如何? 

  公司每个项目的开发和竣工进度如何?

  某项财务指标如果发生变化,是什么原因?

  总资产的结构是什么样? 

  费用和现金流有什么变动?

  存货跌价准备如何计提?

  公司募集资金、投资情况如何?

  新获取的项目都有什么? 

  2009年有哪些主要项目?

如果能了解上面这四十多个问题的答案,那么我们对万科以及整个房地产行业的了解必然增进许多,幸运的是,我们可以在万科的董事会报告中找到每一个问题的答案。虽然有的问题回答得非常简略,但我们仍然可以从中发现公司管理层的宏观思路。

**监事会报告

**重要事项

**2008年年志

这几项内容有些惯例色彩,不过我们依然能从中发现一些有价值的信息,比如公司的股权激励执行情况。

**财务报告

在阅读前面各部分内容之后,我们已经了解了公司基本的财务状况,那么财务报告能够带给我们哪些新的信息呢?

之前的信息,大部分都是管理层有选择地进行披露,说多说少,完全是管理层掌握,而财务报表按照统一的会计准则来核算完成,这样各个公司之间、同一家公司不同年份之间,都有了一个统一的基准,我们可以把精力放在报表的内容而不是格式上,因为格式基本一致。

年度报告里面的财务数据,都需要经过会计师事务所的审计,虽然审计过程会有故意或者无意的误差,但这些数据仍然是可信度相对较高的数字。

财务报表由资产负债表、利润表、现金流量表、和股东权益变动表几个报表组成,此外还有大量的附注,对报表中需要解释的项目加以说明。资产负债表和利润表都是按照权责发生制来制定,当某个交易发生时,只要双方确定了交易,比如出售方发出商品、或者购买方收到商品、或者交了订金签订了合同等,即使没有发生现金的转移,也说明交易实际发生了,都要在会计报表里加以统计。现金流量表则只统计真实的现金转移。股东权益变动表,顾名思义,统计的是股东权益的变化,信息量比较小。

阅读财务报表并没有任何窍门,作为入门者,我们可以从以下几个方面入手:

(1)  浏览各个报表,了解公司的基本数据。

(2)  从利润表出发了解公司的利润形成过程。

(3)  从资产负债表出发了解公司未来的生产能力。

(4)  与行业内其他公司加以横向比较。

(5)  与本公司历史数据进行纵向。

具体对于财务报表的分析过程,市面上有无数的书籍介绍过,流程大同小异,虽然其中不免有些滥竽,但我们也不必在此过多纠缠。

财务分析

基于万科2008的财务报表,我们可以做下面简单的财务分析。这些数字都可以很容易的在财务报表中找到。对于刚刚从大学金融系毕业的小饕餮,我请你们仔细看看最后两项:母公司净利润及少数股东损益。万科的绝大部分利润是归于母公司所有。总经理、董事长都来自母公司,所以公司高管的利益与股民的利益不是一致的。各位股民能分到的利润只有百分之十左右。这是中国上市公司的常见问题。

图表40的财务分析,帮助股民估算股票的价值,这个估算价值会决定股价。


                                 图表 40万科结算价格

项目

2008

2007

结算面积(百万平方米)

4.514

3.937

一、营业总收入

9,081

9,024

二、营业总成本

7,722

7,127

其中:营业成本

5,539

5,234

   营业税金及附加

1,004

1,045

   销售费用

412

304

   管理费用

339

448

   财务费用/(净收益) 

146

91

   资产减值损失

281

5

加: 公允价值变动收益/(损失) 

4

-6

   投资收益

46

53

其中:对联营企业和合营企业的投资收益

47

33

三、营业利润

1,410

1,944

加: 营业外收入

13

8

减: 营业外支出

22

11

其中:非流动资产处置净损失

0

0

四、利润总额

1,401

1,941

减: 所得税费用

373

590

五、净利润

1,028

1,351

 归属于母公司所有者的净利润

893

1,230

 少数股东损益

134

120

 

我们把万科的利润表中每个项目都除以当年的计算面积,就得到了每一平方米的价格成本等数据。如果我们平时接触过房地产价格等信息,就会对这个表格会有更为直观的感受,我们会发现一些比较有趣的数字,比如2008年万科每开发一平方米房子,会有多少收入、营业利润、费用、净利润,分别比2007年增加多少。当然,万科除了房地产还有少量的物业管理业务,但这个表格中的数据大体是正确的,在经济分析领域,大多数时候,简单的方法要远胜于复杂的手段。其它对于财务数据的分析,就留给大家自己来完成了。



推荐 0